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~不動産購入の流れ~その3 資金計画

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カテゴリ:購入のノウハウ
令和元年6月16日(日)

梅雨の季節が近づく中、本日は少し肌寒い日です✨
ゲリラ豪雨等、大雨が降る日が多くなってきていますが
運転等される際は視界が悪くなりますので運転等される際にはご注意下さい‼

それでは、本日は
【~不動産購入の流れ~ 資金計画】について
お話していきたいと思います





~資金計画とは~


さて、前回は「住宅ローンの事前審査」についてお話しました。

その住宅ローンの審査を行うにあたり、借入希望額を記載しなければいけないのですがその為には、物件の価格や諸費用等も含めて購入したい物件の総支払額を概算で算出する必要があります。

そして、総支払額の内から、、、

・いくらを金融機関から借入れるのか?

・いくらを自己資金や両親等の支援等から拠出するのか?

といったように購入の為に準備しないといけない資金をどのように準備していくのかを計画しなければなりません。
これを「資金計画」と言います。

この「資金計画」を行う為には物件価格の他に諸費用の算出が必要なります。

では、、、、

物件購入時にかかる諸費用にはどのようなものがあるのか、概算でいくらぐらいが必要なのかをみていきましょう。




~物件購入のための諸費用~


物件を購入する際にかかる諸費用は
その物件種類(新築や注文住宅、土地やマンション)や状況によってそれぞれ異なりますが今回は、一般的な諸費用をご紹介していきたいと思います。





~仲介手数料~


物件の購入を不動産仲介会社を通して購入する際にかかる一般的な費用となります。
仲介手数料は不動産仲介会社に物件のご案内や調査をはじめ契約書の作成や引渡しまでの進行等を依頼する為の費用です。
これは宅建業法により定められたそれぞれの物件価格に応じた計算式より上限額を算出します。

・0円~200万円まで → 物件購入価格×5%(税)

・200万円~400万円まで → 物件購入価格×4%+2万円(税)

・400万円以上 → 物件購入価格×3%+6万円(税)

上記計算式の中の「2万円や6万円」は積算法を用いた数字となります。




~ローン事務斡旋手数料~


住宅ローンを進行させる際に、不動産仲介会社に金融機関との窓口となってもらい金融機関との書類のやり取りやトラブルを回避する等、金融機関との安全な取引を専門的な知識を持った不動産会社に依頼する為の費用となっています。

もちろんですが、それぞれのお客様のご状況に見合った金融機関のご紹介や将来のファイナンシャルプランについてもしっかりとアドバイスを致します。




~登記費用~


登記費用とは、登記簿謄本に記載された所有権の情報を売買契約によって変わる名義や所有権の情報を書き換えるのをプロの司法書士に依頼する為の費用となります。
自動車等で言うと、名義変更や新車の名義の登録にあたります。

この登記費用は主に、「登録免許税」と言う税金と司法書士に支払う「報酬」に内訳されています。
不動産を購入する際の登記の種類には大きく分けて下記の3種類が出てきます。

「所有権移転登記」
現在の所有者から購入された方へ所有権を移転する為の登記。
主に中古物件を購入する際に必要となります。


「所有権保存登記」
移転登記とは違って新しく建った家に初めて所有者を登録する登記を言い、主に新築の不動産を購入する際に必要な登記となります。
この場合、もちろんですが移転登記は必要ありません。
土地の場合にも新たに登記された土地等を購入する際に必要となります。


「表題登記」
所有権を保存する為には土地や建物の面積等が表示された登記簿謄本に対して登記を行っていくのですが、、、、
新しく建てた建物には建物の表示のある登記簿謄本が存在しません。
その為、新築の建物に対して、建物の表示を登記する必要があります。
これを「表題登記」と言います。
これは登記簿の無い土地にも同じ表題登記を行います。

以上の3つが購入する際に必要な主な登記費用の種類です。




~印紙~


不動産の売買契約書は金額が記載された課税文書となりますので国が指定する印紙を貼付して、税金を納める必要があります。

不動産の売買契約書は一般的な課税文書の税率に比べ軽減税率が適用されます。
詳しい金額は下記の表をご参照下さい。(売買契約書)
※貼付しなかった場合は契約書が無効となるだけでなく
3倍相当の過怠税を支払わないといけなくなるのでご注意下さい





~金融機関に対する費用~


不動産購入に於いて、住宅ローンを利用する場合は金融機関に対して保証料や手数料を支払う必要があります。
この費用は金融機関により異なりますので銀行毎に確認が必要です。
それでは一般的な項目を見ていきます。


・保証保険料
保証料と言うのは、借入に対する保証人となる金融機関指定の保証会社に支払う費用です。
この保証会社を保証人として利用するのは金融機関からの条件となる為ほとんどの金融機関で必要になります。(住宅金融支援機構の場合は不要)


・銀行手数料
この費用は金融機関に対して支払う費用です。


・印紙(金銭消費貸借契約書貼付)
売買契約にも印紙を貼付しましたが、それとは別に金融機関と締結する「金銭消費貸借契約書」に貼付する印紙となります。
こちらは不動産売買契約書と違って、税率の軽減措置は適用されません。





~その他の費用~


・固定資産税等日割り清算金
不動産にかかる1年間の固定資産税等を引渡し日に清算します。
4月1日を起算日として、翌年の3月31日までの1年を日割りします。
引渡し日から3月31日までの日割り金額を買主側より売主へ支払います。
※契約日ではありませんのでご注意下さい。


・管理費等日割り清算金
マンションの場合、管理費や修繕積立金等が毎月発生します。
この管理費等を1か月で日割りし、引渡し日に当事者で清算します。


・火災保険料
住宅ローンを利用する際には、金融機関より火災保険の加入が条件となるケースがほとんどです。
以前は住宅ローン借入期間最長の35年の期間で加入する事が可能だったのですが現在では火災保険10年、地震保険5年という短期間が最長となっています。
この場合、期間ごとに更新が必要となります。





~トータル金額の概算は??~


これまでお話させて頂いた様々な費用と物件価格を算出して資金計画を立てます。

「結局概算として計算する時、諸費用としてはいくらで考えておけばいいの?」

と言う質問をよくお客様にされることがありますが一般的に言われる金額があります。

それが、、、

住宅ローンを利用する場合は物件価格の約1割程度

現金のみで購入する場合はおおよそ6割程度

で、お考え頂ければイレギュラーな契約を除いてほとんどのケースで問題ないかと思われます。

例えば、住宅ローンを利用する場合
物件価格が2500万円であればおおよそ250万円

現金で購入する場合はおおよそ150万円

この概算を頭に入れておくと物件探しの際に予算より逆算して物件価格を見出す事ができると思いますので是非ご参考ください。





~最後に~


ここまでのご説明で諸費用を概算で算出した後に物件価格と諸費用を合した金額に対して冒頭にあったように

どのような形で資金を準備するのかを考えなくてはいけません。


もし、無理な計画を立ててしまうとせっかく良い物件を購入したとしても
近いうちに手放さないといけない事になってしまったりします。

なのでイエストアではそんな資金計画に於けるご不安や不明な点等を一人一人にしっかりとヒアリングさせて頂いております。

そして、お客様に見合った最善の資金計画をお客様と共に立てていき購入後、物件も資金面でもご満足いただけるように心がけてご提案しております。

住宅ローン相談に併せて随時、相談会を開催しておりますので資金計画についてもご不安な方はいつでもイエストアへご来社下さい。

スタッフと共に無理のない資金計画を立てましょう♪



それでは、本日のブログは以上となります。

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